公有租赁房屋征收补偿轻知识连载二：承租人身份真的很重要？

引言

公有房屋承租人，一个在国有土地上房屋征收过程中，经常听到的名词，公房承租人到底是何身份？本期公有租赁房屋征收补偿轻知识，带您全面解读公有房屋承租人身份是否在征收过程中真的那么重要。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）第五十一条第二款：公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。根据上述解释，公有房屋承租人与一般我们日常生活中的房屋租客并没有明显的区别。唯一的区别可能就在于，公有房屋承租人承租的是公有的房屋，也就是所谓的“公家的房屋”。缘于历史因素，在计划经济时代，当时居住的房屋大部分均是由政府或职工所工作的单位投资兴建并进行统一分配。因此获配公有住房，获配对象只有房屋的承租权而没有所有权。而又因为该类房屋的特殊性，虽然承租人没有产权，但其只要每月支付远远低于市场价格的租金，就具有一直居住的权利，而一旦遭遇市政动迁或征收项目，承租人可直接获得动迁或征收补偿。简单来说，承租人针对公有住房除了没有产权（虽然使用权也可以转让，但不在本文讨论范围内），其他和拥有产权的房屋基本没有任何区别。直至1994年，上海市进行房改，出台了“94方案”部分公有住房可以由承租人和同住人购买产权。

那么在公有租赁房屋征收过程中，承租人身份真的很重要吗？答案是肯定的。首先，旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门会织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿，针对征收补偿方案也需要征求被征收人、公有房屋承租人意见。总结：房子是否愿意被拆，钱怎么补偿，得听听承租人的意见。其次，房屋征收补偿协议是由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人所签订的；征收居住房屋的补偿方式，是选择货币补偿，还是选择房屋产权调换，是由被征收人、公有房屋承租人有权选择。总结：征收补偿协议怎么签，拿钱还是拿房，承租人说了算。最后，被征收房屋清空后，承租人有权领取货币补偿款及办理房屋产权调换房屋的入户手续。总结：钱和房交付给承租人。

根据上文所述，在公有租赁房屋征收过程中，在程序上，承租人掌握了“主动权”。那么从实体上，也就是征收补偿款的分割上，承租人是否也掌握了“主动权”？答案是否定的。根据市政府71号令，第四十四条规定，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。因此，原则上承租人与共同居住人针对征收补偿利益应平均分割。实践中，还会碰到承租人过世后，承租人一直未进行变更，直至房屋被征收时，经家庭内部协商，临时选择了一名承租人，也就是所谓的征收过程中“捧蛋糕的人”，此种情形下的承租人是否和前文所述的承租人能够享受同等的权利？另外，还有些承租人在他处房屋作为承租人已经享受了动迁或征收补偿，在此次的征收过程中，其也是系争房屋的承租人，那其是否能够再次享受征收补偿？由于每家每户的实际情况各有不同，因此针对征收补偿利益的如何分配，还是需要根据房屋的来源、对房屋的贡献、居住情况、户籍迁入迁出情况、他处是否有房等情况具体分析，针对这一问题，笔者也会在今后的轻知识连载中进行分享。

写在最后

最后笔者提醒，家中若遇到公有租赁房屋征收纠纷时，为了避免承租人侵占或转移征收补偿款，还应尽早委托专业律师，及时至法院起诉对征收补偿款进行财产保全，避免今后执行难的问题。

本文作者 ： 朱峰   律师