开发商延期交房、楼盘烂尾，购房人该如何自救

随着“房住不炒”政策的推行，一系列规范房地产行业发展的政策得到进一步落实。自2020年以来，房地产行业的三道红线捆住了开发商的手脚，而银行业的两道红线则牵住了开发商的牛鼻子。在严峻的政策背景下，开发商回款压力大、资金链紧张，延期交房、延期办证、项目停摆、烂尾等情况层出不穷，开发商自身暴雷的事件也日益频发。若开发商经营状况出现危机即将倒闭、破产，对于购房人来说，最直观的感受就是自己购买的商品房迟迟无法交付。开发商长时间延期交房，购房人突然面对这种状况，在混乱的局面下往往不知所措。

一方面，购房人在经验丰富的开发商面前，往往显得非常弱势。购房人没有处理相关问题的专业经验，即使是找开发商要个说法，也不知道应该从什么角度合理合法地维护自身的权利。而开发商中负责处理此类问题的专业人员，例如营销、售后、运营、法务甚至外聘律师团队往往经验丰富，在处理矛盾、安抚购房人、拖延时间甚至减少违约金支付的额度等方面都有着非常突出的专业和心理优势。在这种对比和落差下，购房人在维护自身的合法权利时，往往容易缺乏信心、思路不清，同时又非常焦急，容易忙中出错。

另一方面，一旦遭遇开发商延期交房的情况，由于房价的不断蹿升，购房人当初能买得起的房子，现在可能已经无法负担，即使要回了自己的首付款和已付贷款，这笔钱也已经不够购买同类型的商品房，购房人付出的沉没成本实在太高。购房人往往会倾向于观望事态的进展，留意新闻报道的风吹草动以及购房人之间五花八门的小道消息，心态忽上忽下、焦灼不安，寄希望于政府接盘或者其他可能的开发商接盘，不敢相信楼盘烂尾的事情会真的落到自己头上。购房人就像一脚踏进了沼泽，担心自己越挣扎下沉得越快，但是不挣扎又显然注定会下沉，进退维谷中左右为难。

针对购房人的顾虑，一方面关于专业性的问题，由于期房的按揭购买不仅仅涉及到购房人和开发商之间的关系，还会涉及到购房人、开发商和贷款银行之间的关系，法律关系极为复杂。如果购房人不清楚如何维护自身的合法权利，可以聘请专业的律师捍卫自身的权利。在律师专业的帮助下，购房人才有机会与开发商中的专业人员形成有效的对抗，为自己争取更大的胜算。

另一方面关于沉没成本的问题，由于“房住不炒”政策以及其他配套政策的强力推行，房地产行业的发展此一时彼一时，早已经从黄金时代一步步跌落到白银时代、青铜时代，开发商暴雷、项目停摆、烂尾等情况频发。购房人切勿在观望中错失宝贵的维护自身合法权利的机会。

如果开发商延期交房、楼盘烂尾，购房人该如何自救呢？ 

一、开发商延期交房，购房人能否解除商品房预售合同？

一般而言，商品房预售合同都会约定开发商延期交付的宽限期，不同合同约定的延期交付宽限期各有不同，常见的延期交付宽限期为60天、90天。购房人和开发商签订了商品房预售合同后，一旦超过合同约定的延期交付宽限期，根据商品房预售合同的约定，购房人有权解除合同。如果商品房预售合同没有关于延期交付宽限期的约定，根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条的规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行，购房人有权解除合同。 

关于购房人行使合同解除权的期限，如果购房人与开发商之间关于合同解除权行使期限有明确约定的，一般有约定从约定，期限届满当事人不解除合同的，该权利消灭。如果法律没有规定或者购房人与开发商之间没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，购房人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，该合同解除权消灭。

由于合同解除权是非常重要的权利，有的开发商会就购房人行使合同解除权的期限约定一个非常短暂的时间，例如有的开发商就会在合同里约定，购房人解除合同需要在开发商达到延期交付宽限期之日起的14天或者30天内。这就相当于给购房人在解除合同时加了一个为期14天或者30天的时间限制，人为增加了购房人解除合同的难度。即使购房人没有在这个约定的期限内解除合同，开发商因为约定了过短的解除合同期限，也有可能因为显失公平被认定为格式条款而归于无效，购房人仍然享有《民法典》第五百六十四条以及《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定的合同解除期限。

因此，开发商延期交付达到商品房预售合同约定的条件或者符合《民法典》的规定，购房人就有权解除合同；其次，关于购房人解除合同的期限，有约定从约定，没有约定适用《商品房买卖合同司法解释》第十一条的规定；最后，若开发商约定了过短的解除合同期限，即使购房人错过了约定的解除合同期限，该合同条款也有可能被认定为格式条款而归于无效，购房人仍享有法律规定的合同解除期限。

二、商品房预售合同被解除后，购房人还需要还贷款吗？

商品房预售合同被解除后的房贷承担问题与贷款合同能否被解除有着非常大的关联性。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”也就是说，购房人在解除商品房预售合同后，可因合同目的无法实现而解除贷款合同。

商品房预售合同和贷款合同两份合同解除后的房贷承担问题，最高法院的判例以及上海地区的部分判例都秉承了相同的观点。最高法院的判决书中明确说明商品房预售合同、贷款合同被解除后，房贷应由开发商承担，购房人无需承担还款责任。

因此，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十条的规定，购房人在解除商品房预售合同后，有权解除贷款合同，且房贷应由开发商承担，购房人无需承担还款责任。

三、上海地区“认房又认贷”，有了贷款记录后，购房人还享有首套房资格吗？

在购房人解除商品房预售合同、贷款合同，并与银行、开发商顺利沟通好房贷承担问题后，购房人如果想重新购买一套新的商品房，就必然面临一个非常实际的问题：有了贷款记录后，购房人还享有首套房资格吗？

尤其是对于上海地区的购房人来说，上海地区“认房又认贷”，限购政策没有最严只有更严，是否拥有首套房资格直接关乎买房首付比例。具体而言，在沪内以家庭为单位，配偶及未成年子女无住房，且在全国范围内无住房贷款记录，那么购房人购买普通住宅或者非普通住宅的首付比例均为35%；在沪内以家庭为单位，配偶及未成年子女无住房，且在全国范围内有住房贷款记录，那么购房人购买普通住宅或者非普通住宅的首付比例分别为50%、70%。一份贷款记录直接影响购房人首套房资格的认定，是否享有首套房资格将影响到购房人在购买普通住宅或者非普通住宅时是否需要额外支付15%、35%的首付比例。在上海动辄数百万甚至上千万的房价面前，这也就是为什么购房人会如此在意自己是否享有首套房资格的原因。

根据《民法典》的规定，商品房预售合同、贷款合同被解除后，购房人可以根据履行情况和合同性质请求恢复原状。也就是说，商品房预售合同、贷款合同被解除后，特别是贷款合同被解除后，依据《民法典》的规定，在购房人没有过错的前提下，购房人可以请求恢复原状，撤销之前的贷款记录，此种情况下，购房人应当享有首套房资格。

四、以案说法

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案例一

2010年4月13日，购房人与开发商签订商品房预售合同，约定购房人向开发商购买北翟路某房屋。除不可抗力情形外，开发商应于2011年12月31日前将该房屋交付给购房人，逾期交房超过60天的，购房人有权单方面解除本合同。合同签订后，购房人于2010年4月14日向开发商支付了首期购房款，并作为借款人与贷款银行、开发商签订借款合同。贷款银行将贷款资金划入开发商名下账户，贷款由购房人以等额本金还款方式偿还，购房人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，开发商为本合同项下购房人的全部债务提供阶段性连带保证担保。同年5月9日，贷款银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，贷款银行发放贷款。购房人自2010年5月20日起逐月向贷款银行归还贷款本息。后开发商逾期交房超过60日，购房人诉至法院，请求解除商品房预售合同和借款合同。

一审法院认为，开发商逾期交房超过60日，购房人有权解除商品房预售合同。该合同解除后，购房人有权解除借款合同。开发商应按约将购房人支付的房款返还购房人、赔偿购房人因此所产生的损失并向贷款银行返还自判决生效之日起的剩余贷款。

贷款银行不服提起上诉，称：借款合同解除后，应由购房人与开发商双方共同归还贷款。

二审法院认为，商品房买卖合同解除后，购房人有权解除借款合同。贷款银行因借款合同解除而受到的损失，可要求购房人赔偿。而借款合同的解除系因开发商违约导致商品房买卖合同被解除，购房人向贷款银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还贷款银行，并直接向贷款银行承担购房人应当承担的责任；一审判决并无不当。

案例二

2015年8月12日，购房人与开发商签订商品房预售合同，约定向开发商购买位于西宁市城东区的商业用房，购房人于2015年7月15日前支付首付款，剩余款项通过按揭贷款支付，开发商应于2015年10月30日前交付房屋，逾期超过120日，购房人有权解除商品房预售合同。2015年8月14日，购房人与贷款银行、保证人开发商签订借款合同，购房人向贷款银行借款支付剩余房款且以该商业用房为抵押财产。

后开发商逾期交房超过120天，购房人起诉至法院要求解除商品房预售合同与借款合同，并由开发商偿还剩余的贷款。法院支持购房人解除上述两个合同，但认为在开发商不能返还贷款银行剩余贷款本息时，购房人仍需承担还款责任。

于是贷款银行起诉至另一法院要求开发商与购房人共同向其承担剩余贷款本息的还款责任。一审法院认为，生效判决已确定购房人负有还款责任，具体承担时间应当在贷款银行先行申请强制执行开发商财产之后。本案中贷款银行没有提供证据证明有其他债权能够影响抵押权的实现，在未申请强制执行开发商的前提下，向购房人主张的债权数额无法确定，亦无相应证据能够证实贷款银行的具体损失。根据生效判决，应当明确贷款银行仍有诉权，但本案中单独要求购房人承担共同还款责任，承担案件受理费、律师费，证据不足，本院不予支持。

贷款银行不服提起上诉，二审法院认为，开发商将其收到的购房人的购房贷款本息返还给贷款银行，从法律关系上说是购房人委托开发商向贷款银行归还贷款本息，故购房人作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。由于案涉借款合同被生效判决解除后，开发商并未依照生效判决向贷款银行返还购房人的贷款本息，购房人对贷款银行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。贷款银行根据合同相对性原理，主张购房人偿还贷款本息，符合法律规定和双方合同约定，二审法院撤销一审判决，购房人在判决生效后三十日内偿还贷款银行借款本金、资金占用损失和律师代理费，至实际清偿之日止。

购房人不服提起申诉，再审法院认为，根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使涉案商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行，购房人不负有返还义务。

开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及贷款银行按揭贷款；贷款银行既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各个合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。因此，再审法院做出判决，购房人不承担剩余贷款本息的还款责任，而仅由开发商承担。

五、结论

综上所述，无论是法律法规，还是司法实践，均就购房人关心的问题给出了答案：首先，开发商延期交房，购房人在满足商品房预售合同约定以及《民法典》规定的条件下，有权利解除商品房预售合同，但同时购房人解除商品房预售合同需要受到时间限制；其次，购房人在解除商品房预售合同后，可因合同目的无法实现解除贷款合同，且房贷应由开发商承担，购房人无需承担还款责任；最后，商品房预售合同、贷款合同被解除后，依据《民法典》的相关规定，在购房人没有过错的前提下，购房人可以请求恢复原状，撤销之前的贷款记录，重新恢复首套房资格。